אז, מחירי הנדל"ן יעלו?

מדינת ישראל, כמו מרבית העולם, עברה שנה קשה מאד בגלל המגיפה העולמית של הקורונה.

אחת התופעות המדהימות שקרו בעת הסגרים, הבידוד וההגבלות על הריחוק החברתי שהיו כאן בשנה האחרונה, היא התופעה של עליית מחירי הנדל"ן. כן, כן. דווקא בתקופה שלכאורה אמורה להיות תקופת קיפאון וירידה בהיקף העסקים, דווקא שוק הנדל"ן "רתח" והציג עליות מחירים.

נתונים רשמיים מדברים על תנודה של בין קיפאון מחירים בחלק קטן מהמדינה לעליות מחירים באחוזים שונים במרבית המדינה. בעיר תל אביב-יפו היינו עדים לעלייה של כ-3% בממוצע. כבר לפני שנה, כשהחלו הסגרים ובהלת הקורונה כתבתי במקומות שונים ברשתות חברתיות כי אני צופה דווקא עליית מחירים בנדל"ן. בחלק מהרשתות החברתיות הותקפתי קשות ע"י אופורטוניסטים שמצידם חיכו לנפילת מחירים שתייצר להם "הזדמנות נדל"נית".

אז, למה המחירים עלו ומדוע המחירים ימשיכו לעלות?

מטרופולין גוש דן בכללותו ואיזור תל אביב בפרט, סובלים מחוסר כרוני בנדל"ן ובשטחים לבנייה. העיר ת"א הולכת ומתייצבת כ"מנהטן" של מדינת ישראל והתוצאה של ביקוש גבוה לדירות, לצד חוסר בשטחי בנייה ועלויות בניה גבוהות, מביא למחירים גבוהים שממשיכים לעלות. המצב כל-כך קשה שמרכיב עלות הקרקע בכל דירה בת"א, הוא כל-כך גבוה שזה פשוט לא הגיוני. זה לא הגיוני, אבל זה המצב. ככל ששואלים את דעתי, לא נראה יותר בתל אביב בנייה "עממית", במחירים עממיים, להוציא פרוייקטים כאלה ואחרים בדרום העמוק של ת"א. נכון שמבחינה מוניציפלית זו העיר ת"א, ונכון שרמת המחיר שם עדיין נמוכה יחסית לעיר ת"א ועם זאת, המחירים שם גבוהים יותר ביחס לדירות דומות בערים המקיפות את גוש דן.

בימים אלה מוקמים שני פרוייקטים חדשים בצפון-מזרח ת"א – מגדלי צהלה בצומת הפיל ומתחם GOLF ברחוב פנחס רוזן. בשני הפרוייקטים האלה מגיעים מחירי הדירות לכמיליון ש"ח לחדר. כן, מיליון ש"ח לחדר. הן כמתווך, בעל משרד תיווך והן כבעל משפחה וצרכן מגורים, אני חושב שזה פשוט מטורף. מטורף, לא הגיוני, אבל עובדה!

לאור ההתפחויות ולאור המצב הנדל"ני בתל אביב, מטרופולין גוש דן ומצב התחבורה המידרדר בכבישים, ללא פתרונות הסעת המונים שיהיו מוכנים לפני סוף העשור, אני צופה כי מחירי הנדל"ן ימשיכו לטפס ולא "יקפאו" או יעצרו ובוודאי שלא יירדו. בכמה יעלו מחירי הנדל"ן? אני לא יודע ולא רוצה לנחש.

"אז, מה לעשות, אם אני בעל נכס?" בוודאי תשאלו את עצמכם. התשובה שלי הראשונה היא לא להמתין שמחיר הנכס שלכם יעלה. למה? כי גם מחיר הנכס שתרצו לרכוש במקומו, יעלה, כך ש"המשוואה" שקיימת היום בהפרש בין מחיר הנכס שלכם למחיר הנכס שאתם רוצים לרכוש, תישמר גם בעתיד.

יותר מכך, אם תמהרו למכור היום ותמצאו פרוייקט המוצע כיום במחיר "פרה-סייל" טובים, יש מצב שתנעלו את המחיר היום ותרוויחו את עליית המחיר העתידית ובכך, בעצם "תעשו סיבוב" נדל"ני יפה.

"אז, אתה מציע למכור היום?" – כן. חד משמעית כן, אבל גם מייד לרכוש נכס אחר במקום הנכס שמכרתם.